Rédaction de baux ruraux
Un bail rural est une convention de mise à disposition d’un patrimoine agricole en contrepartie d’une rémunération. Il peut être verbal, sous seing privé ou authentique, d’une durée de 9 années minimum ; sa durée peut être supérieure – dix-huit ou vingt-cinq ans – , cessibles ou non, nous vous accompagnons dans la rédaction de ces contrats.
La validité d’un bail rural repose sur plusieurs conditions juridiques et formelles. Voici les principales conditions nécessaires pour la Rédaction de baux ruraux et qu’un bail rural soit valide :
1. Existence d’un écrit ?
Le bail rural peut résulter d’un accord écrit ou verbal. La Rédaction de baux ruraux peut prendre la forme d’un acte authentique (notarié) ou d’un acte sous seing privé. L’absence d’écrit peut entraîner la requalification du bail en contrat verbal, mais ne remet pas en cause l’existence du bail lui-même. Un bail écrit évitera de nombreuses difficultés, notamment pour déterminer la date de son début d’exécution, et donc de son renouvellement.
2. L’existence d’une contrepartie financière
Selon l’article L411-1 du Code Rural, Un bail rural suppose la mise à disposition d’un fond rural et une contrepartie financière.
3. Durée du bail
La durée minimale d’un bail rural est fixée par la loi à 9 ans. Il est possible de conclure des baux de plus longue durée, par exemple des baux de 18 ans ou 25 ans, ou encore des baux emphytéotiques de 99 ans pour favoriser la transmission des exploitations agricoles.
4. Objet du bail
La Rédaction de baux ruraux doit avoir pour objet l’exploitation agricole d’un bien rural. Cela inclut les terres, les bâtiments agricoles, les équipements et parfois les droits de production. L’activité agricole doit être exercée par le preneur (locataire).
5. Qualité des parties
• Le bailleur doit être le propriétaire du bien ou détenir un droit de disposition lui permettant de consentir un bail Un usufruitier seul ne peut pas consentir un bail. L’usufruitier ne peut réaliser que des actes de gestion et non de disposition.
• Le preneur peut être une personne physique ou morale exerçant une activité agricole. Le preneur doit s’engager à exploiter le bien conformément à sa destination agricole et respecter les dispositions de l’article L 411-59 du Code Rural.
6. Mention des éléments essentiels
Le bail doit mentionner plusieurs éléments essentiels :
• L’identité des parties (bailleur et preneur).
• La description précise des biens loués.
• La durée du bail.
• Le montant du fermage (loyer agricole) et les modalités de révision.
• Les clauses relatives à l’entretien et aux réparations.
7. Respect des formalités de publicité
Le bail rural doit faire l’objet de certaines formalités de publicité, notamment l’enregistrement auprès de la MSA (Mutualité Sociale Agricole) et, dans certains cas, au service des impôts.
8. Respect des clauses légales et réglementaires
Le bail rural doit respecter les dispositions légales et réglementaires en vigueur, notamment celles des articles L 411-1et suivants du Code rural et de la pêche maritime. Cela inclut les règles relatives à la fixation et la révision des fermages, les obligations respectives du bailleur et du preneur en matière d’entretien des lieux, et les conditions de résiliation du bail.
9. Consentement libre et éclairé des parties
Le consentement des parties doit être libre et éclairé. Toute contrainte ou erreur sur un élément essentiel du contrat serait de nature à entraîner la nullité du bail.
Conclusion
Le respect de ces conditions garantit la validité du bail rural et assure une relation équilibrée entre le bailleur et le preneur. En cas de non-respect de l’une de ces conditions, le bail peut être contesté et potentiellement annulé, ce qui peut entraîner des conséquences juridiques importantes pour les deux parties. Pour éviter les litiges, il est souvent conseillé de faire appel à un notaire ou à un avocat spécialisé en droit rural lors de la rédaction et de la conclusion du bail.
La preuve du bail
Elle peut être rapportée par tous moyens ; il suffit de prouver l’exploitation continue d’un fond agricole en contre partie d’une rémunération. Ce sont les conditions de l’article L 411-1 du Code Rural ; attention, une vente d’herbe pourra être requalifiée de bail rural, avec toutes les conséquences juridiques que cela implique.
Acte sous seing privé ou authentique ?
Les baux de 9 ou 12 ans peuvent être rédigés sous seing privés, l’acte authentique n’apportera aux parties aucune garantie supplémentaire ; seuls les baux de 18 ans ou plus et les baux cessibles sont obligatoirement rédigés sous la forme authentique ; ils sont enregistrés au bureau des hypothèques.