L’autorisation d’exploiter, condition de validité du bail

Article L331-6

Tout preneur doit faire connaître au bailleur, au moment de la conclusion du bail ou de la prise d’effet de la cession de bail selon les cas, la superficie et la nature des biens qu’il exploite ; mention expresse en est faite dans le bail. Si le preneur est tenu d’obtenir une autorisation d’exploiter en application de l’article L. 331-2, la validité du bail ou de sa cession est subordonnée à l’octroi de cette autorisation. Le refus définitif de l’autorisation ou le fait de ne pas avoir présenté la demande d’autorisation exigée en application de l’article L. 331-2 dans le délai imparti par l’autorité administrative en application du premier alinéa de l’article L. 331-7 emporte la nullité du bail que le préfet du département dans lequel se trouve le bien objet du bail, le bailleur ou la société d’aménagement foncier et d’établissement rural, lorsqu’elle exerce son droit de préemption, peut faire prononcer par le tribunal paritaire des baux ruraux.

L’instruction technique DGPE/SDPE/2016-561 du 7 juillet 2016 précise qu’un associé exploitant d’une société qui acquiert des parts d’un autre groupement dans lequel il va effectivement travailler est considéré comme réalisant un agrandissement de son exploitation au sens de l’article L331-1-2°.

Une bailleresse avait consenti un bail à long terme à une SCEA. Suite à une cession des parts de cette société, la bailleresse n’ayant jamais consenti de bail aux nouveaux associés, a cherché à résilier ce bail ; cette action est en réalité complexe voire souvent impossible puisque le bail se poursuit au nom de la société a qui le bail a été consenti et non aux associés. Cette bailleresse a donc cherché à démontrer qu’une des conditions de validité du bail n’était pas respectée, celle de l’autorisation d’exploiter.

Elle a rappelé au Tribunal paritaire des baux ruraux qu’à la suite de cette cession des parts de cette société, le nouvel associé de cette société, associé exploitant et gérant était également gérant et exploitant d’une autre S.C.E.A. dont le siège social était identique. Il est rappelé qu’aux termes des dispositions des articles L 331-1 et suivants du Code Rural, il doit être tenu compte de l’ensemble des surfaces exploitées par un associé au sein des différentes structures dans desquelles il a le statut d’associé exploitant. Que le seuil fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles est très largement dépassé par l’ensemble des entités gérées par cet associé. Ce seuil prévu à l’article L331-2 du Code Rural était largement atteint.

Cette société n’ayant jamais demandé l’autorisation exigée en application des articles L 331-1 et suivants du Code Rural, la requérante, en application des dispositions de l’article L 331-6 du Code Rural, a demandé et obtenu que la nullité du bail soit prononcée. Par une lettre recommandée, la Direction Départementale des Territoires constatait l’absence d’autorisation d’exploiter de la bailleresse et mettait la S.C.E.A. en demeure de régulariser une demande d’autorisation d’exploiter.

La S.C.E.A. n’a pas régularisé cette demande et le Tribunal n’a pu que constater que cette société exploitait sans autorisation puisque la gestion et l’exploitation des deux sociétés par le même gérant constituait un agrandissement. Il a logiquement annulé le bail rural pour défaut d’autorisation d’exploiter et ce jugement a été confirmé par la Cour d’appel ; pour cette même raison, la Cour de Cassation a rejeté le pourvoi.